Bydlení je základní životní potřebou a lidským právem.1 Je proto zásadní změnit dosavadní kurz orientovaný na bydlení jako komoditu a začít ho vnímat jako důležitý prostředek k dosažení spokojeného a kvalitního života.
Sociálně-ekologická transformace znamená masivní podporu a investování prostředků do této proměny v kombinaci s podporou takového bydlení, které je citlivé k životnímu prostředí, je bezuhlíkové a zmírňuje dopady klimatické krize. Protože je garance kvalitního a dostupného bydlení jádrem sociálně-ekologického přechodu, směřuje transformace k podpoře obecního a družstevního bydlení, které bude zároveň šetrné k životnímu prostředí. Chceme také rozvíjet demokratické procesy a zapojovat obyvatele a obyvatelky do rozhodování o tom, jak má bydlení i místo, v němž žijí, vypadat. Na druhé straně je potřeba nastavit opatření, která omezí necitlivé a neudržitelné developerské projekty, sloužící jako spekulace a pouhá investice. Vlastnictví domů, jak veřejné tak soukromé, je odpovědností, z níž by měla vycházet péče o ně a jejich udržování. Mělo by se garantovat jejich smysluplné využití (ať jako dostupné bydlení nebo k využití pro sousedství) a nenechat domy chátrat.
KONTEXT: KRIZE BYDLENÍ
Bydlení v posledních desetiletích prochází procesem komodifikace a financializace. Z bydlení se stala komodita a finanční produkt, jež slouží k uložení kapitálu a maximalizace zisku investorů.2 Tak, jak se dříve peníze ukládaly do zlata, akcií či dluhopisů, dnes investiční a penzijní fondy nakupují ve velkém nemovitosti. Tato zvýšená poptávka od investorů i jejich tlak na maximální zhodnocení ženou ceny bytů nahoru. Dlouhodobým cílem vedoucím k sociálnímu a ekologicky udržitelnému bydlení musí být tedy dekomodifikace – od ziskových forem bydlení se musíme přiklonit k těm neziskovým. Musíme klást důraz na sociální funkci bydlení jako stabilního, bezpečného a důstojného domova pro všechny.
Bytová krize významně zasahuje velkou část obyvatelstva České republiky. Dramaticky rostou ceny nemovitostí i nájmů. Za posledních pět let vzrostly ceny bytů o více než 50%, v Praze je toto číslo ještě vyšší.3 Zároveň rostou ceny bydlení dvakrát rychleji než mzdy.4
Česká republika se, co se týče cen bytů, dostává na čelo Evropské unie.5 Kvalitní bydlení ve zdravém prostředí si může dovolit čím dál méně lidí. Nadměrný turismus a rozmach krátkodobých ubytovacích online platforem typu Airbnb vytlačuje z center velkých měst místní obyvatelstvo. Ceny nemovitostí i služeb zde rostou do takové míry, že nejsou dostupné pro místní.6 Masivní privatizace státního a obecního bytového fondu přinesla nárůst soukromého segmentu bydlení na úkor toho veřejného, což znamená, že se z pozice státu a obcí těžce hledají řešení problémů způsobených bytovou krizí.7
Přispívá k tomu i absence kvalitní bytové politiky, chybí například zákon o sociálním bydlení a účinnější ochrana nájemníků a nájemnic. Územní plánování a rozvoj, podobně jako současná i plánovaná podoba stavebního zákona, jdou často proti zájmu samotného obyvatelstva měst a obcí, a naopak nahrávají velkým developerům.8 Jenom pomalu se začíná mluvit o potřebě rychlého přechodu na uhlíkově neutrální bydlení a obecně územní plánování. Ze strany státu, krajů i obcí chybí opatření, která by pro obyvatele zabezpečila kvalitní bydlení a zdravé prostředí.
Klíčové bude zajistit dostupnost bydlení všem skupinám obyvatelstva, budování bezpečného a zdravého prostředí, které zabezpečí spokojený život a zároveň nepřispívá ke klimatickému rozvratu. Obce by měly být odpovědné za realizaci dostupného a ekologicky udržitelného bydlení, stát jim k tomu ale musí vytvořit legislativní prostředí a poskytnout prostředky.
Zvyšování podílu dostupného bydlení
1. ZASTAVIT PRIVATIZACI OBECNÍCH BYTŮ A POZEMKŮ A VÝZNAMNĚ PODPOŘIT ODKUP BYTŮ, VÝKUP POZEMKŮ OBCEMI A VÝSTAVBU OBECNÍCH BYTŮ
Posledních třicet let se neslo ve znamení masivního prodeje obecního majetku do soukromých rukou. Tato distribuce však neproběhla mezi vším obyvatelstvem rovnoměrně, na část se vlastní bydlení nedostalo. Nová porevoluční generace tak již na vlastní bydlení dosahuje čím dál hůře a s vidinou velkého zadlužení.9
Státní i obecní politiky by měly směřovat ke zvrácení tohoto trendu a k podpoře jeho opaku: odkupu bytů a pozemků obcemi a výstavbě nových obecních bytů, v nichž by se kombinoval vznik sociálních bytů a vznik bytů pro důležité profese a střední třídu tak, aby se podpořil vznik sociálně pestrých sousedství. Podpůrnými opatřeními k těmto krokům jsou především podpora sociálního bydlení a výstavba bydlení obecního.
Dalším podpůrným opatřením je určit v soukromé developerské výstavbě podíl dostupných nájemních bytů nebo obecních bytů (například v Barceloně je to 30% podíl) pro zajištění sociálního mixu domu a k útlumu zvyšování nájmu a vystěhování obyvatelstva z centrálních částí měst.10 Možností je také zavést předkupní právo obce nebo státu k odkupu bytu při každém jeho prodeji. Takovýto systém funguje například v Berlíně.11
2. PODPOŘIT DEMOKRATICKÉ A KOMUNITNÍ FORMY BYDLENÍ
Odklon od tržního uvažování o bydlení může nastat i podporou komunitních projektů, v nichž se mají obyvatelé možnost přímo zapojit do návrhu i stavby svého společně vlastněného bydlení. Může se to dít formou podpory výstavby družstevních bytů např. poskytnutím obecních pozemků (např. skrze dlouhodobé pronájmy nebo pozemkové spolky, v nichž jsou členy obec i družstvo), neziskových půjček a poradenství pro stavební družstva typu baugruppe (komunitní/participativní družstva).12
Další možností je podpora nájemných syndikátů, což je skupina nájemníků a nájemnic, která chce odkoupit dům a zároveň formou zásad ukotvených ve svých stanovách garantovat, že se již nedostane zpět na trh a bude nadále sloužit jako dostupné bydlení. Stát nebo obec mohou této formě pomoci neziskovými půjčkami či ustanovením předkupního práva nájemnic (ale jen do družstva/syndikátu). V Německu existuje síť nájemných syndikátů s názvem Mietshäuser Syndikat již téměř třicet let a sdružuje přes sto padesát domů. V České republice o podobný koncept usiluje spolek Sdílené domy.
3. ZAVÉST OCHRANNÁ OPATŘENÍ PRO NÁJEMNÍKY A NÁJEMNICE
Nájemní bydlení je nedostupné a nepopulární i z toho důvodu, že není zajištěna dostatečná ochrana pro nájemníky a nájemnice. Růst nájmů byl před deseti lety v ČR deregulován a místo nájemních smluv na dobu neurčitou začaly převažovat smlouvy krátkodobé na jeden rok. Nejistota pramenící ze ztráty bydlení a nárůstu nájmu odrazuje obyvatele a obyvatelky od zvažování dlouhodobého nájemního bydlení a mnozí upřednostní zadlužení a nákup vlastní nemovitosti. Nájemní bydlení proto v ČR představuje jen 20% podíl13, což je ve srovnání s jinými zeměmi západní Evropy nízké číslo (v Německu se jedná o 50%). Státní a obecní podpora dostupného nájemního bydlení přitom může vést k nižšímu zadlužování obyvatelstva, větší svobodě, dobré mobilitě a důstojnému životu pro široké spektrum společnosti i pestré složení skupin obyvatel v jednotlivých částech měst.
Podpůrnými opatřeními pro nastavení takovéto ochrany jsou například omezení krátkodobé smlouvy a podpora dlouhodobé nájemní smlouvy (například zavedením daňového zvýhodnění pro dlouhodobé nájemní smlouvy); zastropování růstu nájmu – například podle růstu mezd nebo inflace (aby se zastavila rostoucí nedostupnost); zvýšení transparentnosti pronajímatelů a jejich zisků (povinnost poskytovat nájemníkům informace o nákladech, investicích do bytového fondu a zisku pronajímatelů apod.) nebo ochrana nájemnických odborů a nastavení možností pro kolektivní vyjednávání o nájmech s vlastníkem. Například v roce 2020 bylo v Berlíně po tlaku hnutí nájemníků zmraženo nájemné na pět let a od roku 2022 může růst jen o 1,3% ročně, což by mělo vyvážit inflaci.
Podpora udržitelného bydlení
Budovy jsou zodpovědné za 40% spotřeby energie.14 Nedostatečné využití izolačních materiálů nebo zastaralý systém vytápění způsobují energetické ztráty, jež se promítají také do vysokých emisí oxidu uhličitého. Původ této energie z fosilních zdrojů je jednou z příčin klimatického rozvratu. Budovy jsou rovněž významným spolutvůrcem tepelného městského ostrova, přičemž mají potenciál naopak okolí chladit. Pro zajištění spravedlnosti během sociálně-ekologické transformace je potřeba přemýšlet o energetické a ekologické náročnosti budov i použitých stavebních materiálů. Ekologická udržitelnost přitom nesmí jít na úkor dostupnosti bydlení.
4. EKOLOGICKÁ RENOVACE BUDOV
Renovace stávajících budov je ekologičtější než výstavba na zelené louce.15 Mnoho budov ve městech i na venkově je nevyužívaných a je třeba věnovat prostředky na jejich ekologickou renovaci. Formami podpory takových renovací jsou například dotace na zelené střechy, zelené fasády, systémy zachytávající dešťovou vodu nebo zeleň kolem domů. Více podpořit formou dotací či daňových úlev se dá i využití obnovitelných zdrojů, například solárních panelů nebo tepelných čerpadel (více v kapitole Energetická transformace) nebo šetrné zacházení s vodou (formou systému sběru dešťové vody a lepšího využívání vody užitkové).
5. NOVÁ VÝSTAVBA V PASIVNÍCH STANDARDECH
U nových budov je potřeba prosazovat výstavbu v pasivních standardech s ohledem na energetickou a materiálovou náročnost i oběhovost vody. V této oblasti je zároveň velký potenciál rozvoje pracovních míst.
6. PODPORA KOMUNIT
Méně technicistní, ale stejně důležitou cestou k ekologicky udržitelnému bydlení je podpora komunit, které kreativními a různorodými způsoby rozvíjejí udržitelnou a ekologickou praxi ve městském i venkovním prostředí nebo budují sítě alternativních ekonomik. Podpora může mít formu vymezení prostoru pro komunitní zahrady a zemědělství, pro ochranu a rozvoj sousedských vnitrobloků, tvorbu ulic s potenciálem pro setkávání, zřizování a podporu vzniku komunitních center nebo budování a kvalitní péči o veřejné parky.
Podpora udržitelného a participativního územního rozvoje
7. ROZVOJ UDRŽITELNÉHO URBANISMU
Pro územní plánování jakožto obor, který zásadně určuje podobu obcí na desítky let dopředu, by mělo být umenšování klimatické krize a příprava na její dopady prioritou číslo jedna. Důraz by měl být kladen na budování udržitelných měst krátkých vzdáleností s dobře propojeným systémem zeleně, vody a technické infrastruktury (tzv. modro-šedo-zelené infrastruktury) a občanských služeb, omezení neudržitelné suburbanizační zástavby. Další investice by měly směřovat do masivní podpory udržitelné dopravní infrastruktury, která podporuje kvalitní a zdravý život ve městech a obcích a je nízkoemisní. Rozvíjet by se měly formy veřejné, pěší a cyklistické mobility a naopak je nutné omezovat dopravu automobilovou a leteckou (např. nerozšiřovat letiště a postupně snižovat počet ranvejí). Rozšiřování letecké dopravy má za následek rozvoj neudržitelného turismu, který snižuje kvalitu života místních obyvatel.16
Strategické dokumenty mnohých měst a obcí již na klimatickou krizi reagují a dávají vodítko, jak v následujících letech postupovat.17 Jen málo z nich se však daří proměnit v praxi prostřednictvím lokálních politik a závazných územně-plánovacích dokumentů a pravidel. V územním rozvoji musí být potřeby místních občanů a ekologická udržitelnost nadřazeny potřebě zisků soukromých developerů a tyto hodnoty musí být vtisknuty jak do celorepublikových zákonů, tak do místních územních i regulačních plánů (pomáhají lépe sladit zájmy v území) a také do posilování demokratických procesů.
8. KVALITNÍ STAVEBNÍ ZÁKON
Pro dostupné a zároveň ekologické bydlení je také důležitá příprava kvalitního stavebního zákona, který by nastavil jasná a transparentní pravidla výstavby, podpořil by participaci občanů, sociální aspekty, památkovou péči, ochranu klimatu a udržitelný urbanismus. Stavební úřady a odbory územního rozvoje musí být personálně posíleny a jejich práce zkvalitněna. Za účelem zkvalitňování legislativy je třeba také systematický sběr dat o výstavbě a povolovacích procesech – pouze na jejich základě je možné připravit optimalizované zákony.
9. PODPORA PARTICIPACE OBYVATELSTVA V ÚZEMNÍM ROZHODOVÁNÍ
Aby byla zajištěna demokratická dohoda o podobě a využívání území, musí participace obyvatel probíhat na vícero úrovních: od lokálních komunit, čtvrtí, po celá města nebo obce. S tím se pojí i posílení regionů a místních samospráv. Je třeba hledat a zapojovat nové formy participativního plánování. U zásadních projektů nebo při pořizování a úpravě územně-plánovacích dokumentací je nezbytná vícekolová participace se všemi zapojenými aktéry včetně veřejnosti. Do procesu územního plánování je třeba zapojit širší škálu expertů než jen architektky a urbanisty, potažmo ekonomky či právníky, kteří v současnosti o rozvoji měst zejména rozhodují. Důležitá je také expertíza např. geografů, socioložek, ekoložek a dalších, kteří umožní v plánování zohlednit jeho tzv. „měkké“ složky – primárně zaměřené na obyvatele měst a životní prostředí. Participace nesmí probíhat jednostranně, nemůže být vedena soukromými investory, o jejichž projektech se rozhoduje, a o podnětech zapojených aktérů je třeba diskutovat s pokorou za účelem dosažení maximální míry dohody. Více se participaci věnuje kapitola Skutečnou demokracii pro všechny.
Omezení spekulace s bydlením, investičních bytů a Airbnb
K navrácení bydlení jeho hodnoty základní lidské potřeby je třeba omezit spekulace s bydlením, investičními byty a krátkodobými pronájmy hotelového typu, jakým je například služba Airbnb. Toho se dá dosáhnout vícero opatřeními.
10. PROGRESIVNÍ DAŇ Z NEMOVITOSTI
Zavedení progresivní daně z nemovitosti je vhodným nástrojem pro omezení spekulací s bydlením a pojímání bytů jako investiční komodity. V Praze se na investice prodává až 40% nových bytů. Progresivní zdanění se může odvíjet od hodnoty nemovitosti či od počtu nemovitostí. Osoby či firmy vlastnící mnoho nemovitostí (například více než 5 bytů), ať už k pronajímatelskému byznysu či k čisté spekulaci, by měly platit znatelně vyšší daně než obyvatelé vlastnící byty k uspokojování vlastní potřeby bydlet. To by generovalo příjem pro obce a zároveň vytvořilo prostor pro daňové zvýhodnění těch vlastníků, kteří se například zaváží pronajímat své byty dostupně a s dlouhodobými smlouvami. Zvláštní daň je také možné uvalit na zahraniční investory či prázdné byty a domy, tak jako to udělali v kanadském Vancouveru.
11. OMEZENÍ ONLINE PLATFOREM TYPU AIRBNB
Online platformy pro turistické krátkodobé pronájmy typu Airbnb musí být omezeny maximálně na sdílení jednoho vlastního bytu na část roku. Tím se navrátit k původní myšlence sdíleného ubytování, ne byznysu, který ničí sousedství. Jako alternativy k této službě mohou být podporovány demokratické online platformy, v nichž je v dozorčím orgánu městská samospráva a volení představitelé obyvatelstva.
GARANTI KAPITOLY:
Jakub Nakládal, Paměť města, re-set
Václav Orcígr, Arnika
Petr Kubala, Sociologický ústav